商住房不能落户的原因主要有以下几点：
商业房产的产权一般只有40年或50年，而住宅房产的产权为70年。由于产权年限较短，这会影响到房产的长期价值和投资回报。
商业房产在房屋性质上标注为商业房，规划用途为其他，地类（用途）为非住宅用地或商业用地。根据《常住户口登记管理规定（试行）》第二章第十二条法条规定，非住宅用房不予登记常住户口。
商住房的生活成本较高，如水电费、物业费、停车费等均按照商业标准收费，导致居住成本比普通住宅高很多。
商住房通常采用两梯多户设计，人口密度大，噪音和异味问题难以解决，且居住者多为租客或企业办公场所，环境杂乱，安全系数低。
商住房无法落户，因此也无法享受周边学校的学位，这对于有子女教育需求的家庭来说是一个重要问题。
商住房在二手房市场上的接受度较低，转卖时交易税费较高，市场流通性较差。
虽然商业房产可以办理贷款，但只能办理按揭贷款，且要求首付五成，贷款期限最长10年，贷款利率还要上浮10%-20%。
综上所述，商住房不能落户的原因主要涉及其产权年限短、房屋性质、高生活成本、居住环境差、教育资源缺失、市场流通性差以及贷款政策限制等方面。因此，购房者在选择房产时，应充分考虑这些因素，以确保自己的长期居住和投资需求得到满足。
