贷款年限主要受到以下几个因素的影响：
房龄是银行确定贷款年限的重要因素。通常情况下，房龄较新的房产比较容易做贷款，且贷款的年限也比较长。二手房的贷款年限受到房龄的限制，房龄和贷款年限之和不能超过一定年限，比如30年或40年，具体要看银行的规定。
借款人的年龄也是银行在评估贷款年限时的重要依据。年龄越小，贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。一般来说，银行会要求借款人的年龄和贷款年限之和不超过65年。
土地使用年限也会影响贷款年限。银行不仅对房屋的房龄有要求，对于土地使用年限也是有要求的。买房前要咨询贷款银行的相关要求，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限。
银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供。一般月供最高不能超过收入的50%，借款人的还款能力越强，可以申请的贷款年限也可能越长。
不同性质的房产，贷款年限规定也不同。例如，商业用房和商住两用房的贷款期限最长不超过10年，私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。民用性质的新房和二手房，贷款年限最长为30年，但新房的贷款年限通常比二手房长。
信用评分高、收入稳定的借款人，更有可能获得较长的贷款年限。银行在审核贷款申请时会综合考虑这些因素。
政府的政策调控也会影响贷款年限。例如，某些时期政府可能会出台政策限制贷款年限，或者对不同年龄段和房龄的借款人设定不同的贷款年限上限。
综上所述，贷款年限是由多个因素综合决定的，借款人在申请贷款时需要综合考虑自身年龄、房龄、还款能力等因素，并且要咨询具体的贷款银行以获取详细的规定和要求。
